Cessione di cubatura, l’atto di asservimento del terreno va trascritto

Consiglio di Stato sentenza n. 3969 21 agosto 2015

L’asservimento di un terreno, in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori, che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente, indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere.

Mediante la trascrizione dell’atto di asservimento di un terreno si definisce una qualità oggettiva del suolo interessato; esso comporta un’obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto tale non suscettibile di decadenza. Dalla struttura dell’istituto, che comporta, dunque, la cessione di cubatura tra fondi contigui, se ne può dedurre la ratio, indirizzata fondamentalmente ad accrescere la potenzialità edilizia di un’area tramite l’utilizzo della cubatura di un’altra particella. A tali conclusioni si giunge, altresì, analizzando la procedura necessaria al fine dell’apposizione del vincolo di asservimento: infatti il c.d. vincolo di asservimento rispettivamente a carico e a favore del fondo si costituisce, sia per le parti che per i terzi, per effetto del rilascio della concessione edilizia, che legittima lo ius aedificandi del cessionario sul suolo attiguo, sì che nessun risarcimento è dovuto al cedente. Data la stabilità ed irrevocabilità degli effetti derivanti dall’asservimento, i quali condizionano l’utilizzo del terreno da parte di chiunque ne sia il proprietario, le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche impongono una specifica pubblicizzazione della sussistenza di detti vincoli.

Lo strumento urbanistico generale comunale può essere impugnato in sede giurisdizionale fino dalla sua adozione con delibera del Consiglio Comunale, nella misura in cui è suscettibile di applicazione e si presenti come immediatamente lesivo, ad esempio, limitando con le previsioni in esso racchiuse lo ius aedificandi.

 

Consiglio di Stato sentenza n. 3969 21 agosto 2015

[…]

DIRITTO

1. Con il primo motivo di gravame, il Comune appellante censura la decisione di primo grado per aver omesso di valutare l’inammissibilità del ricorso introduttivo: in effetti, secondo l’Amministrazione comunale, il sig. Omissis avrebbe impugnato le scelte urbanistiche di carattere generale compiute nel P.U.C. che, anche alla luce della consolidata giurisprudenza amministrativa, costituirebbero degli apprezzamenti di merito sottratti al sindacato del Giudice Amministrativo, salve le ipotesi di manifesta illogicità, irragionevolezza o immotivata compromissione di affidamenti consolidati. Secondo il Comune di Omissis, nel caso di specie, sarebbe agevolmente deducibile la ponderatezza delle motivazioni sottese alle scelte urbanistiche confluite nel P.U.C. il quale, dunque, rappresenterebbe una tipica ipotesi di funzione pianificatoria di livello generale attribuita al Comune ed insindacabile nel merito. Inoltre, l’appellante afferma che, in ogni caso, il sig. Omissis non potrebbe essere considerato titolare di una situazione giuridica differenziata, non avendo presentato alcuna richiesta di titolo abilitativo, nemmeno in forza delle previgenti previsioni pianificatorie.

1.1 Il motivo è privo di pregio.

Innanzitutto il Collegio ritiene che il sig. Omissis, mediante il ricorso introduttivo, non ha inteso sindacare in via del tutto generica e pretestuosa le scelte pianificatorie adottate dal Comune di Omissis. L’oggetto del ricorso proposto dall’odierno appellato innanzi al T.A.R. per la Liguria concerneva le limitazioni alla capacità edificatoria dei lotti di sua proprietà, derivanti dalle scelte che il Comune aveva effettuato con l’adozione del progetto preliminare: tali scelte, confermate anche nel progetto definitivo del P.U.C., si ponevano in contrasto con le destinazioni, attribuite ai medesimi terreni, dalla variante parziale, relativa all’ambito Omissis, approvata con D.P.G.R. 16 aprile 2004 n. 58. Tale assunto è supportato dalla circostanza in base alla quale, nel corso del giudizio di primo grado, il Collegio aveva richiesto al Comune una integrazione istruttoria relativa, fra l’altro, alla situazione di edificazione e/o asservimento dei mappali di proprietà del sig. Omissis, con specifico riferimento alla consistenza dell’edificazione esistente e del titolo da cui discende l’eventuale asservimento: l’impossibilità di provare la sussistenza dei citati vincoli sui terreni considerati, aveva giustificato l’accoglimento del primo motivo di ricorso da parte del T.A.R..

Va, in ogni caso, evidenziato che il ricorso non può considerarsi inammissibile in quanto, alla stregua dell’insegnamento giurisprudenziale consolidato e condiviso dal Collegio, lo strumento urbanistico generale comunale può essere impugnato in sede giurisdizionale fino dalla sua adozione con delibera del Consiglio Comunale, nella misura in cui è suscettibile di applicazione e si presenti come immediatamente lesivo, ad esempio – come nella specie -, limitando con le previsioni in esso racchiuse lo ius aedificandi (Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, 16 giugno 1978, n. 17).

In definitiva, le pretese del sig. Omissis, come d’altronde confermato anche dall’esito del giudizio di primo grado, inerivano alla contraddittorietà delle scelte pianificatorie del Comune, con precipuo riferimento ai lotti di sua proprietà e non al merito delle scelte generali assunte dall’organo consiliare in ambito urbanistico.

Pertanto il primo motivo di appello deve essere rigettato.

2. Con il secondo articolato motivo di appello, il Comune di Omissis, in parte richiamando le motivazioni esposte nel primo motivo di gravame, contesta le conclusioni cui è giunto il T.A.R. e che hanno inibito l’efficacia di alcune scelte pianificatorie contenute nel P.U.C. (fra cui, ad esempio, quella di omologazione della zona già classificata come “R-co” alla zona “ReS” poiché aventi le medesime caratteristiche; la scelta di sostituire, alla precedente tecnica pianificatoria che contemplava la possibilità di completare alcune “porosità” con l’attribuzione di uguale indice a tutti i lotti, una diretta pianificazione di dettaglio in tutti gli ambiti edificati): tali scelte, in quanto riconducibili all’alveo delle decisioni discrezionali svolte nell’ambito di una pianificazione generale, sarebbero insindacabili nel merito.

Sotto un diverso profilo, inerente allo sfruttamento, da parte del sig. Omissis, delle potenzialità edificatorie dei terreni di sua proprietà, parte appellante evidenzia che, in sede di presentazione delle osservazioni al progetto definitivo del P.U.C., lo stesso proprietario aveva chiesto di addivenire all’utilizzo edificatorio delle aree mediante la concentrazione del volume sul solo mappale n. 759: tale circostanza costituirebbe indice di consapevolezza dell’odierno appellato circa la possibilità di sfruttamento di un unico mappale, peraltro di dimensioni ridotte, fra quelli a lui intestati. Inoltre, l’Amministrazione comunale evidenzia che le potenzialità edificatorie dell’unico lotto non vincolato non sarebbero state attuate nemmeno in vigenza della vecchia variante parziale del 2004: in effetti, stante la ridotta estensione del mappale n. 759 (pari a 601 mq), non sarebbero stati rispettati i parametri fissati dalla normativa di attuazione, che richiedeva, ai fini dello sfruttamento edificatorio, un’estensione non inferiore ai 1000 mq.

L’appellante ritiene erronea, altresì, la sentenza di primo grado per aver ritenuto tautologiche le risultanze afferenti alla sussistenza degli asservimenti in relazione ai mappali di proprietà del sig. Omissis: al riguardo viene affermato che la tavola degli asservimenti allegata al P.R.G. del 1990, che non ha mai formato l’oggetto di specifiche contestazioni, era stata redatta tenendo conto dei provvedimenti edilizi rilasciati dal Comune fino a quel momento. Tale tavola è stata utilizzata dagli uffici comunali in sede di istruttoria finalizzata all’adozione del P.U.C.: date queste premesse, non risulterebbe necessaria, ai fini della dimostrazione della sussistenza degli asservimenti, la prova del rilascio dei titoli edilizi, peraltro di difficile reperimento a causa della loro risalenza nel tempo.

2.1 Il motivo non è fondato e va respinto.

Riguardo al primo profilo di censura, appare, anzitutto, utile il richiamo alle considerazioni svolte in relazione al primo motivo di appello, al fine di smentire l’insindacabilità delle scelte pianificatorie, contraddittorie ed illogiche, con riferimento a specifici lotti di terreno.

Per quanto attiene agli altri profili, invece, essi riguardano, nel complesso, la procedura e le modalità di apposizione di vincoli di asservimento rispetto a determinati terreni.

Sul punto va preliminarmente evidenziato che l’asservimento di un terreno, in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori, che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente, indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere (cfr. Consiglio di Stato Sez. V, 26 settembre 2013 n. 4757; id. 13 settembre 2013 n. 4531). Mediante la trascrizione dell’atto di asservimento di un terreno, si definisce una qualità oggettiva del suolo interessato; esso “comporta un’obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto tale non suscettibile di decadenza” (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 18 aprile 2014 n. 1995; Ad. Plen. 23 aprile 2009 n. 3).

Dalla struttura dell’istituto, che comporta, dunque, la cessione di cubatura tra fondi contigui, se ne può dedurre la ratio, indirizzata fondamentalmente ad accrescere la potenzialità edilizia di un’area tramite l’utilizzo della cubatura di un’altra particella. A tali conclusioni si giunge, altresì, analizzando la procedura necessaria al fine dell’apposizione del vincolo di asservimento: infatti “il c.d. vincolo di asservimento rispettivamente a carico e a favore del fondo si costituisce, sia per le parti che per i terzi, per effetto del rilascio della concessione edilizia, che legittima lo ius aedificandi del cessionario sul suolo attiguo, sì che nessun risarcimento è dovuto al cedente” (Cass., 12 settembre 1998, n. 9081; in senso conforme, 22 febbraio 1996, n. 1352; 29 giugno 1981, n. 4245).

Data la stabilità ed irrevocabilità degli effetti derivanti dall’asservimento, i quali condizionano l’utilizzo del terreno da parte di chiunque ne sia il proprietario, le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche impongono una specifica pubblicizzazione della sussistenza di detti vincoli.

Nel caso di specie, il Comune non ha fornito un’adeguata argomentazione circa l’irreperibilità dei titoli dai quali risulterebbe la sussistenza dei vincoli di asservimento sui terreni di proprietà del sig. Omissis: l’appellante ha apoditticamente affermato che “trattandosi di licenze edilizie tutte anteriori al 1990, gli asservimenti non sono stati oggetto di trascrizione, adempimento non necessario per la validità dell’assenso edilizio e dei relativi asservimenti” (pag. 23 atto di appello).

Tuttavia tale asserzione non può essere condivisa, in quanto, da un lato, è la struttura stessa dell’

istituto dell’asservimento

che, come detto, impone una specifica pubblicità dei vincoli imposti su un dato terreno e, da un altro lato, il sig. Omissis già aveva dimostrato, come affermato nella sentenza oggetto del presente giudizio, che, quantomeno dal 1975, le N.T.A. del P.R.G. di Omissis prescrivevano la pubblicità degli atti di asservimento.

In definitiva, secondo il Collegio, le argomentazioni prodotte dall’Amministrazione comunale appellante non risultano idonee a smentire la ragione posta a fondamento della decisione del giudice di prime cure ed afferente alla mancata conferma circa la situazione di asservimento dei terreni del sig. Omissis.

3. Ragioni di economia processuale inducono il Collegio a ritenere di poter prescindere dall’esame delle censure, dichiarate assorbite in primo grado e riproposte in questa sede, da parte dell’odierno appellato, a causa del rigetto dei motivi sollevati dall’Amministrazione comunale appellante.

4. Alla luce delle suesposte argomentazioni, l’appello del Comune di Omissis va respinto.

Le spese del presente grado di giudizio seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il Comune appellante al pagamento delle spese di lite, che liquidano nella misura di euro 5.865//00 (cinquemilaottocentosessantacinque//00), oltre I.V.A. e C.P.A.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 31 marzo 2015  […]

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