Rispetto normativa lotto minimo tramite asservimento fondo, ok se esteso ad utilizzazione commerciale

Consiglio di Stato sentenza n. 4012 26 agosto 2015

La previsione del lotto minimo nell’ambito della pianificazione urbanistico commerciale è frutto dell’esigenza di garantire spazi sufficienti per il razionale esercizio dell’attività commerciale, in guisa che esso non leda altri interessi di rilievo urbanistico (viabilità, fruibilità degli spazi, sicurezza, etc.). Avuto riguardo alla citata ratio, è evidente che l’istituto dell’asservimento a soli fini edificatori (la cd cessione di cubatura) non è, di per sé solo, sufficiente a sopperire all’insufficienza del lotto: la circostanza che il fondo servente non possa più sfruttare in tutto o in parte la propria potenzialità edificatoria non toglie, infatti, che il fondo avvantaggiato comunque necessita di spazi propri sufficienti a garantire la movimentazione delle merci, i parcheggi e tutte quelle altre esigenze legate alle dimensione minima dell’estensione del suolo.                                                                                                               Tuttavia nel caso in cui l’asservimento sia stato esteso dall’atto pubblico anche all’utilizzazione commerciale dell’area asservita, ed essendo i fondi contigui, esso supplisce all’insufficienza degli spazi del fondo avvantaggiato, risolvendosi, in definitiva, in uno strumento negoziale alternativo alla cessione, comunque rispettoso delle esigenze urbanistiche che sorreggono la normativa del lotto minimo.

 

 

Consiglio di Stato sentenza n. 4012 26 agosto 2015

[…]

DIRITTO

E’ fondata l’eccezione di inammissibilità della riproposizione dei motivi assorbiti in primo grado, siccome operata con memoria di costituzione tardiva. Possono sul punto richiamarsi due principi, ormai pacifici in giurisprudenza: 1) i motivi assorbiti in primo grado possono essere riproposti anche con mera memoria non notificata (ex multis, Consiglio di Stato, sez. IV, 30 settembre 2013, n. 4845) ; 2) la memoria deve tuttavia essere depositata nel termine stabilito dall’art. 46 c.p.a. per la costituzione dell’appellato (da ultimo, sez. V, 17 marzo 2015, n. 1379).

Nel caso oggetto dell’odierno esame la memoria di costituzione è sicuramente tardiva.

Il tema da giudicare rimane quindi circoscritto al carattere elusivo, o meno, delle iniziative edilizie e commerciali avversate, rispetto alla norma sul lotto minimo.

In sostanza è avvenuto che le due società (Omissis e Omissis costituite in ATI) hanno progettato di costruire due strutture di media distribuzione su due lotti contigui, nel complesso superiori a 10.000 mq. ma singolarmente, insufficiente l’uno, sovrabbondante l’altro. Con atto pubblico del 20/11/2008 (per Notaio Omissis, racc. 16188, rep.75334), Omissis ha inoltre asservito in favore dell’Omissis i diritti di utilizzazione edificatoria e commerciale, al fine di consentire a quest’ultima il raggiungimento della superficie di 5000 mq.

Il TAR ha sul punto ritenuto che “l’artificiosa riconduzione ad unitatem finisce per ovviare all’insufficienza dimensionale – pari a mq. 4355- del lotto di proprietà di Omissis rispetto alla superficie minima di intervento di mq. 5000, prescritta dall’art. 18 del piano consortile e dal PUC, così che tale società ha potuto recuperare –attraverso apposita coalizione in ATI- la più ampia superficie a disposizione della Omissis”, affermando che “la verifica della conformità dell’intervento sotto il profilo del lotto minimo avrebbe dovuto essere inderogabilmente svolta con riferimento all’area di proprietà di ciascuna ditta”.

In realtà, seppur il ragionamento del TAR debba in astratto ritenersi corretto, nel caso di specie la portata elusiva del comportamento delle parti è da escludersi in ragione dell’avvenuto asservimento di una porzione del lotto sovrabbondante, sia a fini edificatori che commerciali.

La previsione del lotto minimo nell’ambito della pianificazione urbanistico commerciale è frutto dell’esigenza di garantire spazi sufficienti per il razionale esercizio dell’attività commerciale, in guisa che esso non leda altri interessi di rilievo urbanistico (viabilità, fruibilità degli spazi, sicurezza, etc.).

Avuto riguardo alla citata ratio, è evidente che l’istituto dell’asservimento a soli fini edificatori (la

cd cessione di cubatura

) non è, di per sé solo, sufficiente a sopperire all’insufficienza del lotto: la circostanza che il fondo servente non possa più sfruttare in tutto o in parte la propria potenzialità edificatoria non toglie, infatti, che il fondo avvantaggiato comunque necessita di spazi propri sufficienti a garantire la movimentazione delle merci, i parcheggi e tutte quelle altre esigenze legate alle dimensione minima dell’estensione del suolo.

Nel caso di specie, tuttavia, l’asservimento è stato esteso dall’atto pubblico anche all’utilizzazione commerciale dell’area asservita (che nella planimetria allegata all’atto è indicata con il colore verde) sicché esso supplisce – essendo i fondi contigui – all’insufficienza degli spazi in proprietà di Omissis, risolvendosi, in definitiva, in uno strumento negoziale alternativo alla cessione, comunque rispettoso delle esigenze urbanistiche che sorreggono la normativa del lotto minimo.

Quanto all’ulteriore questione se i due lotti raggiungano effettivamente i 10.000 mq (e se entrambi i proprietari abbiano effettivamente diritti di utilizzo per 5000 mq), Omissis ha dimostrato, a mezzo di rilievi e conseguenti calcoli topografici, che la complessiva superficie è pari a 10.043,64 mq. (si veda perizia giurata in atti); la circostanza non è stata oggetto di convincente confutazione da parte dell’appellata.

L’appello è pertanto accolto. Ne consegue che, in riforma della sentenza gravata, il ricorso di primo grado è respinto.

Avuto riguardo alla peculiarità della questione le spese del doppio grado possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta) definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie. Per l’effetto, in riforma della sentenza gravata, respinge il ricorso di primo grado.

Spese del doppio grado compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 19 maggio 2015 […]

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